Concept yacht propriété fractionnée – Exemple de propriété par l’entreprise avec 4 semaines d’affrètement et 75% de financement bancaire
Dans cet exemple, vous établissez une entité commerciale afin de posséder votre part ou vos parts dans la SARL qui possède votre yacht. Étant un investissement professionnel, vous pouvez déduire 100% de votre part des frais d’exploitation annuel, les intérêts sur l’emprunt, plus 10% d’amortissement annuel de l’investissement total. Dans cet exemple, l’ensemble du yacht est acquis pour 5 millions de dollars. Votre part de 10% coûte 500 000$, votre apport est de 25% soit 125 000$ et vous financez le solde avec 6% d’intérêt seulement. L’affrètement du Yacht peut se faire pour 40 000$ par semaine. 4 semaines d’utilisation par an sont allouées avec chaque part de 10%. Le total des dépenses d’exploitation pour l’ensemble du yacht sont estimées à 400 000$ par an soit 40 000$ pour chaque part de 10%. Dans cet exemple, vous décidez de vendre votre part à la fin de la septième année pour 470 000$.
| Résumé | |
|---|---|
| Prix d’achat | 5 000 000$ |
| Votre investissement de 10% | 500 000$ |
| Votre apport (25%) | -125 000$ |
| Financement de 75% @ 6% d’intérêts seulement | 375 000$ |
| Votre assiette fiscale | 500 000$ |
| Revenu lié à l’affrètement (4 semaines @ 40 000$) | 160 000$ |
|---|---|
| Moins: Commissions courtier d’affrètement | -32 000$ |
| Net: Revenu lié à l’affrètement | 128 000$ |
| Dépenses Annuelle (Déductible) | |
|---|---|
| Part de 10% des dépenses d’exploitation | 40 000$ |
| 6% d’intérêts sur l’emprunt de 375 000$ | 22 500$ |
| 10% d’amortissement annuel | -50 000$ |
| Total des dépenses | -112 500$ |
| Revenu net imposable | 15 500$ |
Le revenu net imposable est diminué du montant de l’amortissement uniquement pour l’impôt sur le revenu.
Il y a de nombreux avantages qui peuvent vous amener à établir un programme de propriété par l’entreprise. Comme la valeur passive et l’avantage fiscal. 100% de votre part des frais d’exploitation annuel ainsi que l’amortissement annuel, plus les intérêts sur l’emprunt, sont déductibles de l’impôt sur le revenu pour chaque année de propriété.
| Revenu net de l’affrètement | 128 000$ |
|---|---|
| Moins: | |
| Part de 10% des dépenses d’exploitation | -40 000$ |
| 6% d’intérêts sur l’emprunt | -22 500$ |
| Total des dépenses | -62 500$ |
| Revenu réel | 65 500$ |
| Investissement initial Revenu réel | 65 500$ 125 000$ | = | 52,4% de retour sur investissement |
D’un point de vue du retour sur investissement la marge est de 52,4%. Cela suppose un revenu net lié à l’affrètement s’élevant à 128 000$. Dans le cas peu probable où vous ne parvenez pas à faire d’affrètement sur une, voire deux des quatre semaines, vous auriez encore réaliser un rendement positif. Bien que le rendement soit moins important, le bénéfice serait augmenté parce que l’entreprise pourrait montrer une perte fiscale, ce qui permettrait de réduire vos impôts en général.
| Supposons la vente dans notre exemple: | |
|---|---|
| Prix de la future vente | 470 000$ |
| Solde de l’emprunt existant | – 375 000$ |
| Vos recettes sur la vente | 95 000$ |
Étant donné que vous allez devoir la moitié de ce montant en taxes sur les gains en capital et en se basant sur le coût amorti de votre bateau, cela peut ne pas sembler beaucoup. Mais rappelez-vous, vous avez eu un flux de trésorerie positif de plus de 65 000$ CHAQUE année et avez seulement payé environ 15 000$ d’impôts par an.
(Il est conseillé de passer en revue ces informations avec un comptable personnel et un avocat.)